Die Wohnungsabgabe ist in der Schweiz der Termin, an dem Sie die Wohnung mit allen Schlüsseln an den Vermieter zurückgeben und gemeinsam ein Abnahmeprotokoll erstellen. Sie müssen die Wohnung sauber und im Zustand nach vertragsgemässem Gebrauch zurückgeben, nicht neuwertig. Normale Abnutzung bezahlen Sie nicht. Für Schäden darüber hinaus haften Sie, aber nur anteilig. Dieser Ratgeber erklärt Ablauf, Rechte und die häufigsten Streitpunkte.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Termin vereinbaren. Die Verwaltung schlägt einen Termin vor, meist am letzten Tag der Mietdauer oder kurz davor. Fällt das Mietende auf einen Sonntag oder Feiertag, gilt der nächste Werktag.
- Wohnung räumen und reinigen. Alle Möbel und persönlichen Gegenstände sind draussen, auch aus Keller, Estrich und Veloraum. Die Wohnung ist gründlich gereinigt.
- Gemeinsame Besichtigung. Vermieter oder Verwaltung gehen Raum für Raum durch und prüfen Wände, Böden, Küche, Bad, Fenster und Geräte.
- Abnahmeprotokoll. Festgestellte Mängel werden schriftlich festgehalten. Beide Parteien erhalten eine Kopie.
- Schlüsselübergabe. Sie geben alle Schlüssel ab, auch die selbst nachgemachten. Die Anzahl wird im Protokoll notiert.
Rechtliche Grundlagen in Kürze
Die Rückgabe der Mietsache regelt das Obligationenrecht (OR). Die wichtigsten Punkte:
- Rückgabe im vertragsgemässen Zustand (Art. 267 OR). Sie schulden eine Wohnung, die so aussieht, wie sie nach normalem Wohnen eben aussieht.
- Prüfung und Mängelrüge (Art. 267a OR). Der Vermieter muss die Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die Sie haften, sofort melden. Später entdeckte, bei der Abnahme nicht erkennbare Mängel darf er nachträglich rügen, aber ebenfalls sofort nach der Entdeckung.
- Was nicht gerügt wird, gilt als genehmigt. Mängel, die bei der Abnahme sichtbar waren und nicht protokolliert oder schriftlich gemeldet wurden, kann der Vermieter später nicht mehr geltend machen.
Den Gesetzestext finden Sie auf fedlex.admin.ch.
Normale Abnutzung oder Schaden?
Das ist der häufigste Streitpunkt. Als Orientierung dient die paritätische Lebensdauertabelle, die vom Hauseigentümerverband und vom Mieterverband gemeinsam herausgegeben wird. Sie legt fest, wie lange Bauteile im Durchschnitt halten.
| Typisch normale Abnutzung | Typisch Mieterschaden |
|---|---|
| Leicht vergilbte Wände nach mehreren Jahren | Grosse Flecken, Kritzeleien, nicht abgesprochene Farbe |
| Laufspuren auf Parkett | Tiefe Kratzer, Wasserflecken, Brandlöcher |
| Wenige, fachgerecht verschlossene Dübellöcher | Viele grosse oder ausgerissene Löcher |
| Kalkspuren trotz Reinigung bei alten Armaturen | Gesprungenes Lavabo, defekter Duschschlauch durch falsche Behandlung |
| Verblasste Vorhänge oder Storen | Abgerissene Lamellen, gebrochene Kurbel |
Warum Sie nur anteilig zahlen
Ist ein Bauteil beschädigt, zahlen Sie nur den Restwert, nicht den Neupreis. Beispiel: Ein Wandanstrich hat laut Tabelle eine Lebensdauer von 8 Jahren. Haben Sie 6 Jahre in der Wohnung gewohnt und die Wände stark verschmutzt, sind 75 % der Lebensdauer verbraucht. Sie tragen höchstens die restlichen 25 % der Malerkosten. Nach 8 Jahren ist der Anstrich vollständig amortisiert und Sie zahlen in der Regel nichts mehr.
Die Reinigung: Was erwartet wird
Die Wohnung muss besenrein und gründlich gereinigt sein. In der Praxis bedeutet das:
- Fenster innen und aussen, inklusive Rahmen und Fensterbänke
- Storen, Rollläden und Lamellen
- Küche: Backofen, Bleche, Dampfabzug mit Filter, Kühlschrank, Schränke innen
- Bad: entkalkte Armaturen, Abflüsse, Fugen, Spiegelschrank
- Böden, Sockelleisten, Türen und Schalter
- Keller, Estrich, Balkon und Briefkasten
Wer unsicher ist, beauftragt eine Reinigungsfirma mit Abnahmegarantie. Die Firma ist dann bei der Abgabe dabei und reinigt nach, falls die Verwaltung etwas beanstandet. Was das kostet, steht im Ratgeber Umzugskosten Schweiz 2026.
Das Abnahmeprotokoll richtig unterschreiben
Das Protokoll ist das wichtigste Dokument der Wohnungsabgabe. Darauf sollten Sie achten:
- Lesen Sie jede Position. Sind Mängel konkret beschrieben (Ort, Grösse, Art) oder nur pauschal?
- Unterschreiben Sie keine Schuldanerkennung. Formulierungen wie «Der Mieter übernimmt die Kosten für …» sind eine Zusage zur Zahlung. Sie dürfen diese Zeile streichen oder dazuschreiben «Mängel festgestellt, Haftung bestritten».
- Halten Sie Ihre Sicht fest. Wenn Sie einen Mangel als normale Abnutzung sehen, schreiben Sie das ins Protokoll.
- Fotos machen. Dokumentieren Sie den Zustand am Abgabetag mit Datum, ebenso wie beim Einzug.
- Kopie verlangen. Sie haben Anspruch auf ein Exemplar.
Fehlt das Antrittsprotokoll vom Einzug, ist das ein Vorteil für Sie: Der Vermieter muss beweisen, dass ein Schaden während Ihrer Mietdauer entstanden ist.
Mietkaution zurückbekommen
Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und liegt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen. Die Bank zahlt sie aus, wenn beide Parteien zustimmen. Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Mietende keine Forderung rechtlich geltend gemacht, können Sie die Rückgabe allein verlangen (Art. 257e OR).
Streit? So gehen Sie vor
- Bitten Sie die Verwaltung schriftlich um eine detaillierte Abrechnung mit Belegen und Angabe der Lebensdauer.
- Prüfen Sie die Abrechnung anhand der Lebensdauertabelle.
- Bleibt die Forderung strittig, können Sie sich kostenlos an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Bezirks wenden.
Kantonale Unterschiede
Das Mietrecht gilt in der ganzen Schweiz gleich. Unterschiede gibt es bei den ortsüblichen Kündigungsterminen und in der Praxis der Verwaltungen. In grossen Städten wie Zürich oder Bern werden Wohnungen oft am letzten Werktag des Monats abgegeben, an Zügelterminen sind Reinigungsfirmen und Verwaltungen stark ausgelastet. Planen Sie hier die Reinigung früh ein.
Eine Übersicht der Umzugs- und Reinigungsfirmen in Ihrer Region finden Sie unter Umzugsfirmen im Kanton Zürich und Umzugsfirmen im Kanton Bern.
Checkliste für den Abgabetag
- Alle Schlüssel gezählt, inklusive Keller, Briefkasten und Badge
- Wohnung, Keller, Estrich und Balkon leer und gereinigt
- Kleine Reparaturen erledigt (Glühbirnen, Duschschlauch, Dübellöcher)
- Fotos aller Räume gemacht
- Antrittsprotokoll vom Einzug dabei
- Neue Adresse für die Kautionsabrechnung bereit
- Zählerstände notiert
Den ganzen Umzug planen Sie mit der Umzug Checkliste.
Fazit
Bei der Wohnungsabgabe schulden Sie eine saubere Wohnung im Zustand nach normalem Gebrauch. Normale Abnutzung ist mit der Miete bezahlt, für Schäden haften Sie nur anteilig. Lesen Sie das Abnahmeprotokoll genau und unterschreiben Sie keine Kostenübernahme, die Sie nicht prüfen konnten.
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Häufige Fragen
- Muss ich bei der Wohnungsabgabe dabei sein?
- Es ist nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Nur wer anwesend ist, kann Mängel im Protokoll bestreiten oder kommentieren. Sie können sich auch durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
- Muss ich für normale Abnutzung bezahlen?
- Nein. Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch ist mit der Miete abgegolten. Bezahlen müssen Sie nur Schäden, die darüber hinausgehen, und auch dann nur anteilig nach der Lebensdauer des Bauteils.
- Was passiert, wenn ich das Abnahmeprotokoll nicht unterschreibe?
- Die Abnahme ist trotzdem gültig. Der Vermieter muss Ihnen die Mängel dann schriftlich mitteilen. Unterschreiben Sie nur, was zutrifft, und vermerken Sie Ihre Einwände direkt auf dem Protokoll.
- Wann bekomme ich die Mietkaution zurück?
- Sobald Sie und der Vermieter die Freigabe unterschreiben. Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Mietende keine Forderung rechtlich geltend gemacht, können Sie die Kaution bei der Bank selbst zurückverlangen.